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Cerchiamo di fare chiarezza su un argomento molto ostico su cui spesso ci richiedono informazioni i nostri clienti.  Come esperti di sicurezza elettrica, vogliamo fornirti informazioni importanti riguardo alla responsabilità dell’amministratore di condominio per l’impianto elettrico a servizio delle zone condominiali.

Che responsabilità ha l’amministratore di condominio sulla sicurezza dell’impianto elettrico?

Cerchiamo di dare innanzitutto una risposta abbastanza sintetica per chi volesse sapere esclusivamente qual è la responsabilità degli amministratori di condominio sulla necessità di dover ottemperare agli obblighi normativi in tema di sicurezza elettrica dei condomini.

In sintesi: l’Amministratore di condominio è responsabile della conduzione e l’esercizio dell’impianto elettrico a servizio delle zone condominiali.

Un altro tema importante, approfondendo il discorso, riguarda la realizzazione e manutenzione dell’impianto elettrico nei condomini.

Realizzazione e manutenzione dell’impianto elettrico nei condomini

L’impianto elettrico deve essere realizzato e poi manutenuto secondo le modalità e la periodicità delle Norme CEI 64-8 al fine di garantire il possesso della funzionalità e delle condizioni di sicurezza iniziali.

Tutti gli interventi sia di manutenzione ordinaria che straordinaria devono essere effettuati da una ditta in possesso dei regolari requisiti e delle autorizzazioni previsti dalla Legge DM 37/08.

Le attività di manutenzione ordinaria devono essere regolarmente documentate e rintracciabili, mentre gli interventi di manutenzione straordinaria richiedono la Dichiarazione di Conformità da parte della ditta installatrice.

Inoltre la legge 46/90 richiede l’adeguamento degli impianti elettrici, in generale realizzati prima del 13 marzo 1990, e l’inosservanza può comportare una responsabilità solidale amministrativa, civile e penale nei confronti dell’amministratore e dei proprietari.

L’impianto di terra nei condomini: tra collegamenti e obblighi normativi

Il condominio deve possedere il proprio impianto di terra dove ogni condomino deve collegarsi per il proprio appartamento. Per tutto lo stabile l’impianto di terra deve essere unico per le unità immobiliari e le zone condominiali, nonché per l’impianto di terra dell’ascensore. 

Inoltre, gli uffici, negozi e simili presenti nel fabbricato, trattandosi di luoghi di lavoro con dipendenti, devono utilizzare lo stesso impianto disperdente del condominio ed effettuare a cura del titolare (Datore di Lavoro) la denuncia dell’impianto di terra all’INAIL e provvedere ai successivi adempimenti di legge.

Le verifiche di sicurezza dell’impianto elettrico nei condomini: obblighi di verifica ai sensi del DPR 462/01

Particolarmente rilevante risulta l’approfondimento sugli obblighi di verifica dell’impianto di terra dei condomini ai sensi del DPR 462/01.

Cercando di esaminarlo nel dettaglio, gli aspetti da considerare sono vari.

In presenza del portiere nel condominio, ovvero lavoratore dipendente, l’amministratore, ai sensi del DPR 462/01, deve effettuare la denuncia dell’impianto di terra all’INAIL e sottoporre a verifiche periodiche l’impianto da parte di un Organismo Abilitato dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy (ex Ministero per lo Sviluppo Economico). 

La periodicità è di 5 anni per i luoghi ordinari, mentre di 2 anni per i fabbricati soggetti a controllo dei Vigili del Fuoco e/o classificati a maggior rischio in caso di incendio (per esempio: autorimessa all’interno dello stabile, fabbricato con altezza di gronda oltre 24 m, caldaia centralizzata con potenza termica oltre 116 kW ecc..).

Circa la necessità di effettuare le verifiche ai sensi del DPR 462/01 nei condomini senza la presenza del portiere, ad oggi non esiste un’indicazione univoca e condivisa tra le varie istituzioni. Tuttavia secondo il parere dell’ex Ministero delle Attività Produttive (lettera MAP n. 10723 del 25/2/05) pur mancando in modo specifico un rapporto di lavoro dipendente, il condominio è configurabile come ambiente di lavoro dove vengono esercitate attività lavorative anche saltuarie, da parte di soggetti lavoratori legati a vario titolo al proprietario dell’impianto. In definitiva è prudente e cautelativo sottoporre a verifiche periodiche ai sensi del DPR 462/01.

Inoltre la verifica ai sensi del suddetto DPR anche in assenza di portiere, viene richiesta specificamente da altri enti istituzionali preposti ad altre certificazioni di legge ad esempio come per il rinnovo CPI, tra vari casi.